PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

En nuestra sección Hilo Directo de todos los números de Dinero y Derechos publicamos las cinco entidades que ofrecen préstamos hipotecarios con las mejores condiciones económicas.
En DyD nº 73 (noviembre-diciembre 2002), repasamos los servicios que la OCU tiene suscritos para sus socios, entre ellos el préstamos hipotecario negociado con la Oficina Directa del Banco Pastor (préstamo OCU).
Este préstamo, además de encontrarse dentro de los cinco con mejores condiciones, no tiene ninguna cláusula perjudicial para el consumidor.
En este artículo podrá darse cuenta de por qué es una de nuestras Compras Maestras.

¿Qué es mejor, un préstamo a tipo de interés fijo o variable?

En la actualidad, son más interesante los préstamos a tipo variable, pero no siempre ha sido así.
En los préstamos fijos, el interés es constante durante toda la vida del préstamo: ni le afectan las subidas de los tipos de interés ni se beneficia de las bajadas.
Sin embargo, tienen peores condiciones que los préstamos a tipo variable: por ejemplo, en estos momentos la TAE es más de dos puntos superior y la comisión de cancelación, mas elevada.
Por ello, los préstamos a tipo fijo sólo son interesantes cuando la diferencia de TAE entre los préstamos a tipo variable y fijo es pequeña y el riesgo de un variable no merece la pena, o cuando la perspectiva a largo plazo es de subidas constantes de los tipo de interés, que no es el caso: estimamos que, en el futuro, los tipos de interés se mantendrán estables, a pesar de las oscilaciones que se puedan producir a corto plazo.
Por esta razón, el préstamo OCU lo hemos negociado a tipo variable.
De esta forma, se puede ahorrar una cantidad elevada de dinero: suponiendo que los tipos de interés se mantengan estables, para una cantidad de 150.000 euros a 15 años y utilizando el Euribor del mes de octubre de 2002 (3,126%), el ahorro entre el préstamo OCU y el mejor préstamo a tipo fijo sería de 29.416 euros.


Dado que recomiendan los préstamos a tipo variable, ¿qué índice de referencia resulta más interesante?

La práctica totalidad de las entidades utilizan alguno de los 6 índices de referencia oficiales que el Banco de España elabora mensualmente.
El más aconsejable es el Euribor: corresponde a la media del interés al que una muestra de bancos de la zona euro se prestan el dinero entre sí y refleja las variaciones del tipo de interés de forma objetiva. Sustituye al antiguo Mibor, que mantiene la condición de índice oficial para los préstamos firmados con anterioridad al 1 de enero de 2000.
El rendimiento de la Deuda Pública que tenga un plazo hasta su vencimiento entre 2 y 6 años es también un índice objetivo, pero apenas se utiliza.
Los demás índices se calculan con los datos que aportan las entidades financieras sobre tipos aplicables en préstamos hipotecarios, por lo que no reflejan con total fidelidad el nivel de mercado de los tipo de interés.
Estos índices son el tipo medio de préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de la vivienda libre concedidos por los bancos ( IRMH bancos), concedidos por las cajas de ahorros (IRMH cajas) y concedidos por el conjunto de entidades de crédito (IRMH entidades).
Pocas cajas de ahorros utilizan el tipo activo de las cajas (CECA), que es la medida de los intereses que las cajas aplican en los préstamos personales a 1 y 3 años y en los hipotecarios a más de 3 años.

En mi banco me han dicho que el único gasto que ellos me cobran es la comisión de apertura, pero ¿existe algún otro gasto?

Las entidades financieras cobras dos gastos: la comisión de apertura, que suele ser un porcentaje sobre la cantidad solicitada, y la comisión por amortización anticipada que el banco cobra cada vez que el cliente destina una cantidad extra a reducir su préstamos: está limitada al 1% en los préstamos a tipo variable y es libre en los de tipo fijo (normalmente llega al 4%).
Las dos comisiones se pueden negociar y conseguir que se reduzcan o, incluso, que se eliminen, como ocurre en el préstamo hipotecario OCU.
Los préstamos hipotecarios llevan aparejados otros gastos que el cliente tiene que pagar en el momento de la contratación.
La entidad debe informar previamente por escrito de cuáles serán y solicitar su aceptación a través de la “oferta vinculante”; si no lo hace así, no podrá cargarle esos gastos, que son:
    - la tasación de la vivienda (en el préstamo OCU cuesta 156,86 euros si el valor de la vivienda es inferior a 240.404,8 euros y 323,49 euros si es superior),
    - los gastos de gestoría (en el préstamo OCU se elevan a 139,43 euros si sólo se tramita el préstamo y 209,15 euros si, además, se tramita la compraventa),
    - los gastos de notario y de registrador de la propiedad (alrededor de 560 euros para un préstamo de 150.000 euros),
    - el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por formalizar el préstamo en escritura pública (viene a ser entre el 0,5% y el 1% -varía según la comunidad autónoma- de la responsabilidad hipotecaria, que suele ser alrededor del doble del capital prestado).

Si al terminar de pagar el préstamo quiere cancelar la hipoteca en el registro de la propiedad, tendrá que acudir de nuevo al notario y al registro y pagar los aranceles correspondientes (similares a los que pagó cuando pidió el préstamo); si puede esperar a que pasen 20 años desde el fin del pago del préstamo para hacer la cancelación en el registro, se ahorrará la intermediación del notario y su coste.

¿Pueden informarme sobre los documentos que me tiene que dar el banco, así como sobre los pasos que debo dar antes y después de contratar el préstamo?

Aunque muchas entidades no lo hacen, están obligadas a entregar gratuitamente un folleto informativo sobre los préstamos hipotecarios que incluya todas las condiciones económicas (plazo, tipo de interés, índices de referencia y diferencial aplicable, comisiones de apertura y cancelación total o parcial o cualquier otra aplicable) y todos los gastos con un cálculo aproximado de su importe (tasación, seguros obligatorios, impuestos y aranceles notariales y regístrales).
Una vez decidido el préstamo que más le interesa, tendrá que aportar al banco la documentación que le solicite (fotocopia de la escritura de la vivienda, declaración de la renta y de las últimas nóminas si trabaja por cuenta ajena, o de los pagos fracciones y el IVA si es empresario o tiene una profesión liberal).
Si el banco le contesta que cumple las condiciones requeridas, encargará la tasación de la vivienda, y después de tasada, le confirmará si le concede el préstamo.
En caso afirmativo y si el préstamo es inferior a 150.253,03 euros (próximamente será obligatorio para todos los importes), le deberá entregar la oferta vinculante, que se deberá entregar invariable durante 10 días hábiles, plazo de tiempo que usted tiene para decidir si la acepta, en cuyo caso sólo le queda acudir al notario (al que usted elija) a firmar las escrituras.
Antes de proceder a la firma, lo más probable es que el banco le obligue a realizar una provisión de fondos para hacer frente a los gastos de notaría, registro e impuestos, ya que encargará las gestiones de la escritura a una gestoría.
Cuando las gestiones ya estén realizadas, la gestoría le entregará una copia simple de la escritura, el documento de liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y las facturas del notario, registro y de la propia gestoría.

Los préstamos personales son más sencillos de tramitar y tienen menos gastos. ¿por qué no se utilizan para compra de vivienda?

Por doble motivo:
     Primero, porque si la cantidad que pretende financiar es elevada y quiere devolverla en un plazo largo, las entidades financieras le exigirán una hipoteca como garantía: el importe máximo que se suele conceder de un préstamo personal es de unos 30.000 euros a unos 5 u 8 años como máximo.
    Y segundo, porque los tipos de interés que se pueden obtener en un préstamo hipotecario suelen ser bastante inferiores a las mejores opciones de los préstamos personales, y esta diferencia compensa con creces los gastos del préstamo hipotecario (notario, registro, impuestos, etc.): sólo en el caso de préstamo de importes de menos de 20.000 euros y plazos inferiores a 3 años el mayor tipo de interés que se paga en un préstamo personal puede llegar a compensar los gastos de un hipotecario.

He leído la escritura de mi préstamo hipotecario y me he quedado sorprendido de la cantidad de cláusulas adiciones que incluye. ¿cómo pueden influir en el préstamo?

Determinadas cláusulas son muy perjudiciales para el consumidor.
Algunas podrían considerarse abusivas, aunque si aparecen en el contrato firmado, el consumidor poco puede hacer (sólo puede evitar que se apliquen si consigue que un juez declare que la cláusula en cuestión es abusiva).
Por ejemplo, son de este tipo:
    -las cláusulas de tipos de interés sustitutivos (que regulan el índice de referencia que se aplicará en caso de que desaparezca el que está vigente) cuando se establece un sustitutivo bastante peor que el firmado, que suponga pagar un interés mucho más elevado;
    -las cláusulas que limitan las amortizaciones anticipadas en cuanto a la cantidad mínima que se puede amortizar o el plazo para poder hacerlas;
    -las cláusulas que imponen al cliente gastos que no le son imputables ni que tienen relación con su préstamo (como ocurre cuando hay una cesión del préstamo a otro banco por fusiones o venta de entidades),
    -las cláusulas que regulan las causas por las que el banco puede dar el contrato por terminado anticipadamente, por ejemplo, las que establecen limitaciones para vender o alquilar la vivienda o las que no aceptan una disminución de la solvencia del cliente, aunque no haya dejado de pagar ni una sola cuota.

En la negociación con la Oficina Directa del Banco Pastor, los técnicos de la OCU han revisado las cláusulas de préstamo OCU y han eliminado todas las que resultaban desequilibradas para el consumidor.

¿Pueden obligarme a contratar un seguro de vida o de hogar con el préstamo hipotecario?

El inmueble hipotecado debe tener un seguro de incendios que cubra el valor de reconstrucción del inmueble (es decir, el valor de tasación descontado el valor del suelo).
Pero lo que no es obligatorio es que el titular del préstamo contrate el seguro con la compañía que proponga el banco, pues puede tener primas más altas y coberturas peores.
En la práctica, es más habitual y mucho más recomendable contratar un seguro multirriesgo del hogar, ya que, además de cubrir el riesgo de incendio, tiene otras coberturas muy útiles.
No olvide que, en el momento de contratarlo, la beneficiaria para la parte del continente y por el capital pendiente de devolución ha de ser la entidad financiera, y que debe entregar una copia de la póliza a la entidad.
Si quiere saber cuál es la póliza que más le interesa por las características de su vivienda, puede consultar el análisis que publicamos en D y D nº 72 (septiembre-octubre 2002).
Por otro lado, cada vez con más frecuencia las entidades financieras exigen, la contratación de un seguro de vida para que, en el caso de que el titular del préstamo fallezca, la devolución del capital pendiente esté asegurada.
Pueden ser interesantes si se prevé que los herederos no van a poder hacer frente al pago del préstamo.
El problema surge cuando es la entidad financiera la que ofrece una póliza con una aseguradora vinculada a ella, que cobra primas muy elevadas con condiciones nada aconsejables.
Si está interesado en uno de estos seguros, le decimos cuál es el mejor en el artículo Porvenir asegurado de la página 12.
Con el préstamo negociado por la OCU, el consumidor puede contratar el seguro de incendios con la compañía que desee; y el seguro de vida sólo se lo exigirán en determinados casos como garantía de solvencia.

He visto unos pisos que me gustan, entre la información que me han dado, veo que la entidad promotora tiene firmado un préstamo hipotecario con un banco y que, en el momento de la compra, el nuevo propietario pasa a hacerse cargo de este préstamo mediante una subrogación. ¿tengo obligación de quedarme con la hipoteca del promotor?

Antes de nada, mire las condiciones del préstamo del promotor: si son peores que las que puede encontrar en el mercado, solicite al promotor que le venda el piso libre de cargas para que usted busque su propio préstamo hipotecario.
En caso de que no acepte, todavía le queda una solución: una vez firmado el préstamo, puede buscar una entidad que le ofrezca mejores condiciones y cambiar su préstamo a esta entidad: es lo que se conoce por subrogación.
Caso distinto sería si comprara un piso de segunda mano a un particular que tuviera una hipoteca pendiente.
Si el préstamo del vendedor tuviera buenas condiciones, podría ser interesante subrogarse en él en lugar de pedir uno nuevo, ya que se ahorraría algunos gastos como la comisión de apertura del préstamo (si tuviera), la tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; el resto de gastos (notario, registro) son inevitables.

Tengo un préstamo hipotecario desde hace bastante año en condiciones peores de las que en la actualidad se pueden encontrar. ¿puedo mejorarlas sin tener que constituir un préstamo nuevo?

Existen dos formas de mejorar las condiciones de un préstamo:
la más barata y fácil es la novación, que consiste en negociar con su entidad una rebaja en el tipo de interés u otras condiciones, y la otra es la subrogación, es decir, el cambio del préstamo a otra entidad que ofrezca un interés más bajo.
En la novación no hay que pagar comisiones de cancelación ni de apertura y las nuevas condiciones pueden pactarse en un contrato privado sin necesidad de notario ni registro.
Pero también es cierto que muchas entidades obligan a que se haga a través de una escritura pública, con lo que no se librará de los gastos de notario y registrador (unos 100 euros) y de pagar a la gestoría (unos 180 euros).
La subrogación conlleva bastantes más gastos.
En primer lugar, tiene que pagar la comisión de cancelación (si la tiene firmada) a su antigua entidad, que puede llegar al 1% del capital pendiente si el préstamo es a tipo variable y al 2,5% si es a tipo fijo.
Después, la comisión de apertura o de estudio en la nueva entidad (para el préstamo OCU no cobran nada). Si la cuantía del capital pendiente es elevada o la tasación muy antigua, es probable que le exijan una tasación nueva.
Y hay que añadir los gastos de gestoría, y, además los de notario y registro, que son más elevados que en la novación: para que se haga una idea, por un capital pendiente de 100.000 euros le pueden cobrar alrededor de 210 euros.
No obstante, la subrogación puede merecer la pena, sobre todo si la cuantía del capital que queda por pagar es alta y el plazo, de unos cuantos años, ya que el ahorro con el nuevo préstamo compensa sobradamente los gastos.

Fuente: Revista Dinero y Derechos (OCU) Enero/Febrero 2003