Dirección: Teléfonos: |
|
Todas las precauciones son pocas Desde que elige la casa que quiere comprar hasta que se convierte en su propietario son muchas las cosas que hay que hacer: si va con cuidado, paso a paso, no tiene por qué complicarse. Le indicamos a qué aspectos debe prestar especial atención para que la compra de una vivienda de segunda mano sea todo un éxito. Marcos y Eva viven de alquiler. Uno de sus vecinos vende un piso por 240.000 euros y ellos están muy interesados en comprarlo. El vecino les ha pedido que le den una señal para dejar de enseñar la vivienda a otros posibles compradores. Marcos quiere ir corriendo a dar la señal, no sea que se la quiten de las manos. Despacito y buena letra Es la casa que buscaban y a un precio conveniente. Pero antes de firmar un solo papel o entregar dinero, Eva va a tomar sus precauciones. » Primero, irá al Registro de la Propiedad Inmobiliaria donde esté inscrita la vivienda a solicitar una nota simple del inmueble (en 2004 cuesta 3,01 euros, más IVA). A través de la nota podrá tener una descripción exacta de la vivienda, sabrá quién es el propietario actual, si está hipotecada o sobre ella pesa un embargo, etc. Le aconsejamos que compruebe los datos siguientes: Si el vendedor es el mismo que figura como propietario en la nota simple. Si no es así, el vendedor tendrá que mostrar que está habilitado o que tiene un poder en vigor para hacer la venta. Si el piso tiene alguna carga, por ejemplo, una hipoteca no cancelada. En la nota simple sólo aparecen los datos principales del préstamo; para conocer más detalles, deberá pedir una certificación registral de la hipoteca (cuesta 6,01 euros, más IVA). Si al comprador le interesa quedarse con el préstamo del vendedor, puede subrogarse y así ahorrarse gastos. Conviene que antes solicite la escritura firmada del préstamo hipotecario y una certificación del banco sobre el saldo pendiente. Si no le interesa, lo normal es que en el momento de la escritura el vendedor pague la deuda pendiente de la hipoteca y la cancele. Si en los últimos 5 años el piso ha cambiado de titular por motivo de compraventa o herencia. Solicite al vendedor que le justifique el pago del impuesto correspondiente: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Esos impuestos van asociados a la vivienda durante 5 años, por lo que, si Hacienda ha reclamado el pago al deudor sin conseguirlo, pasan a ser responsabilidad del nuevo titular. Lo mismo ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (compruebe que está pagado en el ayuntamiento) y con el Impuesto sobre la Renta de no residentes si se diera la circunstancia de que el vendedor no es residente en España. Si sobre la vivienda pesa un embargo. En principio, es mejor no comprarla. Tampoco es aconsejable adquirir una casa cuya utilización esté cedida a otra persona, por ejemplo, en caso de que el propietario haya cedido el uso a su cónyuge por culpa de una crisis matrimonial, o que el vendedor tenga la nuda propiedad, pero el usufructo vitalicio pertenezca a otra persona. » Segundo, hablará con el administrador dé la finca o con el presidente de la comunidad para comprobar que el vendedor no tiene deudas con la comunidad de propietarios: Eva y Marcos deben saber que pasan a ser suyos los recibos de comunidad pendientes de pago del año de la adquisición y del anterior. Para evitar este riesgo, al firmar la escritura, el vendedor deberá aportar la certificación del administrador de la comunidad sobre la situación de la deuda, salvo que el comprador le exima expresamente de hacerlo. Eva también pedirá los estatutos de la comunidad, pues en ellos puede figurar, por ejemplo, que está prohibido ejercer cualquier actividad profesional o empresarial en las viviendas, que podría ser una limitación grave para el comprador; otra forma de obtener los estatutos es solicitando una certificación registral en el Registro de la Propiedad (6,01 euros, más IVA). Es aconsejable preguntar si hay alguna obra de acondicionamiento del edificio aprobada que conlleve una derrama extraordinaria. Y no debe olvidar confirmar con el presidente o con los vecinos que la vivienda no está alquilada, ya que el nuevo propietario queda obligado a continuar el contrato de arrendamiento con los inquilinos al menos hasta que se cumplan los 5 años de vigencia del contrato. Cómo dar la señal Ahora toca hablar de la señal El vendedor les sugiere que le entreguen 24.000 euros (el 10% del precio de la vivienda) y él les da un "recibí" en un papel. Sin embargo, ésta no es la mejor forma de entregar una señal. Para el comprador es buena la "opción de compra" por un plazo amplio, a ser posible con una prima baja. Con esta modalidad, el vendedor se compromete a guardar el piso a Eva y Marcos durante el tiempo que acuerden; si pasado este plazo los compradores no se deciden, el vendedor se queda con la prima y podrá vendérselo a otra persona. Si el vendedor no acepta firmar la opción de compra, como Eva y Marcos ya están decididos a comprar esa vivienda, les recomendamos que formalicen un contrato de compraventa en un documento privado (vea el modelo de la página siguiente) y, en el apartado sobre la forma de pago, detallen que los compradores entregan una cantidad a cuenta. Esta señal es una confirmación del contrato (en el lenguaje técnico se denominan "arras confirmatorias"), de forma que ninguna de las partes podrá echarse atrás; si una parte lo hace, la otra le podrá exigir el cumplimiento del contrato, es decir, que el vendedor venda y que el comprador compre, y, en caso de que se niegue, exigirle daños y perjuicios. En el mismo contrato de compraventa se puede fijar el importe de la indemnización. » Si no se está absolutamente seguro de querer comprar (o vender), es mejor acogerse a las "arras penitenciales", ya que le permiten desligarse del contrato (ningún tribunal le obligará a comprar, o a vender) y no hay que pagar una indemnización por daños y perjuicios; el que incumple sólo paga al otro una multa, que para el comprador es quedarse sin la cantidad entregada a cuenta y para el vendedor, devolverla duplicada. Sólo se consideran arras penitenciales las que figuran expresamente como tales en el contrato; si se utilizan, es recomendable mencionar el artículo 1.454 del Código Civil que hace referencia a la posibilidad de desistimiento. En todo caso, sea cual sea la modalidad de señal elegida, es conveniente que los compradores fijen un plazo suficiente, al menos 2 meses, hasta la firma de la escritura para resolver todas las cuestiones adicionales, por ejemplo, la tramitación de un préstamo. Las escrituras del piso y del préstamo El resto del dinero lo entregarán cuando vayan al notario a firmar la escritura, documento imprescindible para inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Antes de redactar el documento, el notario habrá comprobado el estado jurídico de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Como Marcos y Eva no disponen del total del dinero que cuesta la casa, han pedido un préstamo hipotecario. A Eva le preocupa mucho estar endeudada, y Marcos le recuerda que al hacer la declaración del IRPF podrán deducirse bastante dinero. La escritura del préstamo hipotecario la formalizarán a la vez que la escritura del piso, con el mismo notario, y también la registrarán. Normalmente, los bancos suelen encargar los trámites a la gestoría con la que ellos trabajan: es correcto siempre que la entidad informe de los gastos previamente por escrito al cliente y solicite su aceptación en la oferta vinculante; si no es así, no podrá cargarle los gastos. Antes de firmar es posible negociar una rebaja. En cuanto al seguro de incendios que el banco les pedirá, deben saber que pueden suscribir la póliza con la aseguradora que deseen. Imprescindible Cuando vaya a comprar una casa de segunda mano, siga los consejos de la OCU y no olvide: » Ir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple del inmueble (cuesta poco más de 3 euros) para saber quién es el propietario, si el piso está hipotecado, embargado, etc. » Pedir al vendedor el justificante de los impuestos que se "heredan" con el piso: IBI, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y, en su caso, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. » Comprobar con el administrador que no hay deudas pendientes en la comunidad de propietarios. » Pedir una opción de compra. Si no, entregar la señal a la vez que formalizan el contrato de compraventa. » Si necesita un préstamo hipotecario y el vendedor no ha cancelado el suyo, le interesará la subrogación, pues permite ahorrar gastos (unos 3.000 euros en el Impuestos de Actos Jurídicos Documentados en un préstamo de 150.000 euros). Si las condiciones del préstamo en que se ha subrogado no son buenas, luego puede negociar con la misma entidad una mejora; si la entidad no aceptara, podría cambiarse de banco. » Pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales sobre el valor real del inmueble y no más bajo. » Al salir de la notaría, cambiar la titularidad de los recibos de los suministros de luz, agua, gas, seguro del hogar, comunidad de propietarios, etc. para evitar que le intenten cobrar recibos que no le corresponden por ser anteriores a la adquisición. Contrato de compraventa Para formalizar un contrato privado de compraventa puede utilizar el modelo que presentamos. Lo encontrará también en nuestra web www.ocu.org en la sección Infoteca, desde donde podrá descargarlo. (1) La empresa constructora, la promotora (si la hay), el arquitecto y los demás técnicos responden solidariamente de los vicios ruinógenos que puedan aparecer durante los primeros diez años desde la edificación. Este plazo se amplía quince años cuando el defecto está causado porque el contratista o el constructor incumplieron el contrato. Sí han transcurrido esos plazos sólo se puede exigir responsabilidad por vicios ocultos al vendedor durante seis meses desde la fecha de la venta. Con la Ley de Ordenación de la Edificación, que se aplica a las viviendas cuya licencia de edificación se haya solicitado a partir del 6 de mayo de 2000, los plazos de garantía se reducen a 10, 3 y 1 año dependiendo del tipo de defecto. Los promotores de vivienda deben, por el momento, contratar un seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones del plazo de garantía decenal. (2) El seguro decenal es obligatorio para edificaciones cuya licencia de edificación (obras) se haya solicitado a partir del 6 de mayo del año 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello, sólo se incluirá cuando proceda. En Valencia, a 22 de diciembre de 2004 REUNIDOS DE UNA PARTE: D. Ángel Gonzálvez Ortega y Dª Pilar Vivas López, cónyuges, vecinos de Valencia, con domicilio en la Avenida de las Ciencias, n0 33, cuyos números de Documento Nacional de Identidad son 2.222.222A y 444.444B respectivamente. Y DE OTRA PARTE: D. Marcos Fernández Temiño, mayor de edad, y Dª Eva Moreno Sainz, mayor de edad, vecinos de Valencia, calle Camino de la luz, n0 70, y cuyos números de Documento Nacional de Identidad son 15.999.999Yy 9.555.555Z respectivamente. INTERVIENEN: Todos en su propio nombre y derecho. Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento y firma del presente contrato de compraven-ta, para lo cual, EXPONEN I Que D. Ángel Gonzálvez Ortega y su esposa Dª Pilar Vivas López son propietarios, en régimen de gananciales, de la siguiente finca: Piso 80, letra B, del inmueble número 10 de la calle San Bernardo en Valencia. Dicho piso consta de 3 habitaciones, salón-comedor, cocina y 2 baños, con una extensión total de 110 m2 construidos (90 m2 útiles). Tiene como accesorios un garaje en el sótano del mismo inmueble, plaza u0 33, de 15 m2, y un trastero en la buhardilla del mismo inmueble, de 10 m2. Linda por la derecha con el piso 80 letra A del mismo portal y por la izquierda con el edificio colindante de la calle Ter. y linda por el frente con la caja de escalera y el patio. L1CENCIA DE EDIFICACIÓN (OBRAS), SOLICITUD DE FECHA (2): 7 de enero de 2001. TÍTULO: La finca descrita fue adquirida por los vendedores a Promotora Casa, mediante escri-tura notarial de fecha 10 de enero de 1991, ante el Notario D. Nicolás Ruiz de Alegría. INSCRIPCIÓN: La finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de Valencia n0 43, Libro 1, tomo II, folio n0 121. CARGAS: Dicha finca está libre de cargas y de arrendatarios, según manifiesta la parte vendedora; además, la parte vendedora declara estar al corriente en los pagos a la Comunidad de Propie-tarios, lo cual acreditará cuando se proceda a la elevación a escritura pública de este contrato. Se entrega a los compradores en el presente acto un ejemplar de los vigentes Estatutos de la Comunidad de Propietarios. II Que estando de acuerdo los abajo firmantes en que D. Ángel Gonzálvez Ortega y Dª Pilar Vivas López vendas a D. Marcos Temiño y Dª Eva Moreno Saínz la finca citada y descrita en el Expósito anterior, y siendo voluntad de estos adquirirla, llevan a efecto de común acuerdo la presente compraventa de conformidad con las siguientes, CLAUSULAS Primera.- Los vendedores, D. Ángel Gonzálvez Ortega y Dª Pilar Vivas López, venden a D. Marcos Fernández Temiño y Dª Eva Moreno Sainz, quienes compran, la finca descrita en el Expositivo primero. Segunda.- El precio de esta compraventa se fija en doscientos cuarenta mil euros (240.000 €), importe que e abona de la siguiente forma: -Veinticuatro mil euros (24.000 €) como señal de la compraventa, que se entrega en el acto de la firma del presente contrato, respecto a la cual la parte vendedora declara haberla percibido y otorga carta de pago a favor de D. Marcos Fernández Temiño y Dª Eva Morenos Sainz. -El resto, doscientos dieciséis mil euros (216.000 €), se entregarán por la parte compradores en efectivo en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de esta compraventa. Convienen, por tanto, las partes en elevar a escritura pública el presente contrato en un plazo no superior a 3 meses a partir de la fecha de la firma del presente contrato, ante el Notario que de común parecen acuerden; bastará el requerimiento de cualquier de las partes a la otra para ello. Tercera.- La entrega de las llaves del piso a la parte compradora se llevará a efecto en el momento de la elevación a público del presente contrato. Cuarta.- La parte compradora se compromete a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble lleva consigo, especialmente los gastos de comunidad, a partir de la entrega de llaves a la parte compradora. Quinta.- Respecto a los demás gastos e impuestos que se originen o devenguen como consecuencia de la presente compraventa, estos serán los que por ley corresponden a cada una de las partes. Sexta.- Los vendedores responderán ante el comprador por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias. Séptima.- Se hace constar expresamente que existe sobre la vivienda un seguro decenal de daños materiales ( o seguro de caución ) con la compañía asegurados Seguros Hermanos Ché, nº de póliza 123.456. Y en prueba de conformidad, firman ambas partes el presente contrato, por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento La parte vendedora, -----------------------------------------------La parte compradora, Los gastos De adquisición La compra de una vivienda de segunda mano lleva aparejados una serie de gastos y pago de impuestos: unos corresponden al comprador y otros, al vendedor. En el cuadro adjunto podrá ver quién debe pagar cada uno, aunque en la práctica no siempre se hace así. Por ejemplo, es habitual que en el contrato privado de compraventa se pacte que todo los gastos de notario y registro sean a cargo del comprador, que parte de la comisión de la agencia inmobiliaria se cobre elevando el precio final de venta, o que la "plusvalía municipal" la pague el comprador (evite firmar un documento donde se pacte que usted, comprador, se hará cargo del pago). Las viviendas de segunda mano están exentas de IVA y tampoco hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que en la mayoría de las comunidades autónomas es el 7% del valor escriturado del inmueble. Si a Hacienda le parece bajo el valor que el contribuyente ha declarado, puede abrir un procedimiento de "comprobación de valores" y exigir al contribuyente que pague el impuesto por la diferencia entre el valor que declaró y el que Hacienda considera real. Este procedimiento puede iniciarse durante los 4 años siguientes al pago del impuesto. Para evitar este problema, es aconsejable solicitar a la Hacienda autonómica el valor que considera como real del inmueble (algunas lo publican en su web) y no escriturar ni declarar por debajo de este importe. Del préstamo hipotecario Cuando el comprador solicita un préstamo hipotecario, tiene que hacer frente al pago de comisiones: sepa son negociables, puede intentar que el banco no le cobre nada. Entre ellas se encuentran: -La comisión de apertura: un % sobre la cantidad solicitada -la comisión por amortización anticipada parcial o total: limitada al 1% si el préstamo es a tipo variable y al 0,5% si se trata de una cancelación total por una subrogación por cambio del préstamo a otra entidad; si la subrogación es de un préstamo a tipo fijo, no hay limite, pero existe un acuerdo en el sector de no superar el 2,5% -La comisión por subrogación cuando el comprador pasa a ser deudor del préstamo hipotecario del vendedor porque la vivienda ya estaba hipotecada. Además tiene que pagar: -La tasación de la vivienda unos 150 euros. -Los gastos de gestoria: unos 150 o 200 euros. -El seguro de incendios. -Los gastos de notario, registrador e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (este último suele ser del 1%) por formalizar la escritura pública del préstamos hipotecario.
La Asesoría responde La compra de una casa de segunda mano puede realizarse en situaciones muy diferentes. Presentamos algunos casos consultados en la Asesoría Jurídica de la OCU. El piso que quiero comprar se vende a través de una agencia inmobiliaria, que me ofrece encargarse de todo el papeleo. ¿Me puedo fiar? Aunque en la agencia le aseguren que todo está en regla, antes de firmar el contrato de compraventa es conveniente que el comprador pida una nota simple (o varias certificaciones regístrales: hipoteca, estatutos...) sobre el inmueble en el Registro de la Propiedad. Son numerosas las sentencias que califican como negligencia inexcusable del agente la falta de infor-mación ofrecida sobre las condiciones reales del inmueble (porque no hubiese avisado, por ejemplo, de que se trataba de una vivienda de protección oficial o que sobre el inmueble exis-tía una hipoteca pendiente), pero también hay otras que exoneran a los agentes de este tipo de deberes. En concreto, la sentencia del Tribunal Supremo del 10/10/2001 establece que era obligación del comprador, y no del agente, haber examinado previamente el Registro de la Propiedad. No firme nada que no sea un auténtico contrato de compraventa entre comprador y vendedor (y no con la agencia), donde se especifiquen las características exactas de la casa, en qué condiciones se ofrece y el dinero que se deja pendiente. Desconfíe de los contratos propuestos por las agencias. Examínelos a fondo y solicite las correcciones oportunas. Si antes de firmar el contrato de compraven-ta le exigen una señal (es mejor hacerlo todo junto), solicite también que firme el vendedor en persona, y no sólo el agente de la agencia, para asegurarse de que la vivienda no está ven-dida a otra persona por su propio dueño u otra agencia. Vivo en una casa alquilada. El casero me acaba de anunciar que la quiere vender. ¿Tengo algún privilegio sobre los demás compradores por ser inquilino? Tiene derecho de adquisición preferente, salvo que en el contrato de alquiler haya renuncia-do a él. Puede ejercitar el "derecho de tanteo", que consiste en que usted, como inquilino, en el momento en que el arrendador le comuni-que la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de forma fehaciente (a través de una carta con copia firmada por el destinatario, telegrama con acuse de recibo, carta notarial o burofax), dispone de 30 días naturales durante los cuales usted tiene prefe-rencia sobre otra persona a la que el propietario hubiera decidido vender el piso en condiciones similares. En caso de que el casero venda el piso a otra persona en mejores condiciones de las que a usted le ha ofrecido o sin que a usted le haya hecho la notificación, usted puede ejercitar el "derecho de retracto", según el cual la venta a la otra persona se anula para que se haga a favor del inquilino. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales de la comunicación fehaciente al inquilino de que la venta se ha pro-ducido. Los dueños del piso que quiero comprar son una madre y sus hijos, que lo han recibido en herencia, y entre los hijos hay un menor de edad. ¿Me va a suponer algún problema? La madre del vendedor menor de edad tiene que solicitar en el Juzgado un permiso para la venta; también tendría que pedir un permiso si quisiera hipotecar, cambiar de hipoteca, novar, etc. Probablemente el juez le pida que presente una tasación del inmueble y la oferta de com-pra. La tramitación es bastante lenta (unos 6 meses como mínimo), por lo que si usted tiene mucha prisa por comprar, debe pensar si le interesa. Somos 6 de familia y nuestro piso se nos ha quedado pequeño. Mis vecinos, por el contrario, viven en un piso bastante más grande que el nuestro, y ahora que se han quedado solos, les sobra casa. Hemos pensado intercambiar los pisos y nosotros les pagamos 100.000 euros por la diferencia. ¿Qué consecuencias legales tiene este cambio? Este intercambio se denomina "permuta". Para poder realizar los cambios de propietario en el Registro de la Propiedad es imprescindible que el contrato de permuta se realice en escritura pública, exactamente igual que si fuera una compraventa. Además, deben tomar las mis-mas precauciones: comprobar si su vecino está al corriente del pago de la comunidad de pro-pietarios, si el inmueble tiene cargas, etc. En cuanto a los impuestos que conlleva, cada parte tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el valor del inmueble que adquiere (sin tener en cuenta el dinero de la diferencia) y liquidar en el ayuntamiento el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía) por el piso que transmite. Según la interpretación de Hacienda, cada uno deberá declarar en el IRPF la ganancia o pérdida que la permuta le haya generado, restándole el valor de adquisición del inmueble cedido al valor mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien entregado o el del bien recibido a cambio. Esto supone un perjuicio para quien entrega dinero en efectivo porque fiscalmente declara una ganancia mayor que la real. Por tanto, nuestra recomendación es hacer 2 compraventas en lugar de la permuta. Cuando he ido al Registro de la Propiedad a pedir una nota simple del chalé que me quiero comprar, me he encontrado con la sor-presa de que ¡sólo está registrado el solar! Y ahora ¿qué hago? Si el vendedor se niega a hacer la escritura de declaración de obra nueva, pero el comprador también quiere registrar la construcción, tendrá que ser él mismo quien lo haga y pague los correspondientes gastos de notario y registro (y también los honorarios del arquitecto por proyecto de legalización si no tiene proyecto visado). Sin escritura de la edificación, ningún banco le concederá un préstamo hipotecario por el importe de la casa, sino sólo por la garantía del solar. No obstante, si no tiene intención de pedir un préstamo hipotecario ni de vender la casa, puede dejar para más adelante la escritura de obra nueva, o incluso no hacerla (hasta que un posible comprador se la exija), pues no es obligatoria. Pero no olvide pedir al vendedor que le entregue la licencia y la certificación de finalización de la obra expedida por un técnico competente, ya que, si decide hacer la escritura de obra nueva, el notario le exigirá que presente esta documentación. Mi novio y yo habíamos comprado un piso con la intención de casarnos. Pero acabamos de romper nuestra relación y hemos acordado que yo me quedo con la casa y le pago a él su parte. ¿Tenemos que formalizar una compraventa? No, en su lugar tienen que proceder a la disolución de la comunidad de bienes que tienen sobre el piso. Para ello, deben ir al notario, hacer una escritura pública de la disolución e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Dado que el piso es indivisible, o puede desmerecer mucho por la división, se puede adjudicar la propiedad exclusiva del bien a uno de los comuneros (en su caso, usted) y abonar al otro el exceso en dinero; se trata, pues, de una compensación y no de una venta, que tiene sus consecuencias fiscales: -usted, que se queda con el piso, tributará al 1% el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados tomando como base imponible el importe de la vivienda completa; -su ex novio tendrá que declarar en el IRPF la ganancia o pérdida que ha obtenido al restar al importe en metálico recibido el valor de adquisición de la mitad de la vivienda; -en cuanto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, no habría que pagarlo, ya que la disolución de la comunidad de bienes no constituye una transmisión ni a efectos civiles ni a efectos fiscales, tal como resolvió la sentencia del Tribunal Supremo del 28/6/1999; no obstante, algunos ayuntamientos exigen su pago, en cuyo caso el contribuyente tiene que presentar un recurso citando esta sentencia; - y, a partir de ahora, será usted sola la que aproveche toda la deducción por vivienda en el IRPF. Mis tías son muy mayores y yo llevo la gestión de su dinero. Las dos son propietarias de un piso que heredaron de sus padres, que ellas quieren vender y a mí me interesa comprar. Me pregunto si por la confianza que existe entre nosotros habría alguna fórmula especial para hacerme propietario del piso ahorrándome algún impuesto. Pues sí, existe una posibilidad que puede funcionar en casos como el suyo, de absoluta confianza entre las partes vendedora y compradora. Una de sus tías le vende su parte y usted pasa a ser copropietario del piso al 50% junto con la otra tía. Después proceden a la disolución de la comunidad de bienes que tienen sobre el piso y se queda usted con la parte de su tía. Así conseguirá que por la adquisición de esa segunda mitad tribute sólo al 1% el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en lugar del 7% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al que tendría que tributar si fuera una com-praventa. Fuente: Dinero y Derechos (Suplemento de OCU) - Enero/Febrero 2005 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||