Estatutos de una comunidad de vecinos: normas de peso     Para mantener una buena convivencia entre vecinos es imprescindible conocer y respetar las normas que rigen la comunidad de propietarios. En los Estatutos se establece el uso y destino del piso o local; así como las cuestiones relativas a los servicios, los gastos comunes, la administración y gobierno, los seguros, etc. A lo largo de los años, una comunidad de propietarios puede encontrarse con multitud de problemas y dudas. Para intentar resolverlos, además de la Ley de Propiedad Horizontal, se han creado por un lado los Estatutos, que regulan la dinámica de la comunidad de modo general, atendiendo a las grandes cuestiones (gastos comunes, funcionamiento de las juntas, etc.); y por otro el Reglamento de Régimen Interior, más centrado en resolver los pequeños problemas cotidianos (tendido de la ropa, entrega del correo, etc.). En este artículo, trataremos de los Estatutos de la comunidad de propietarios, una especie de manual de instrucciones muy útil para conseguir una buena convivencia entre los vecinos. ¿Qué son?    Los Estatutos son una serie de disposiciones que establecen cuál debe ser el uso y destino del edificio (pisos, locales, instalaciones comunes). Además, regulan cuestiones relativas a los servicios, los gastos comunes, la administración y gobierno de la finca, los seguros y la conservación y reparación del inmueble. ¿En qué documento se recogen?    La Ley no especifica la forma que deben adoptar los Estatutos. Pueden incluirse en el Título Constitutivo o escritura donde se formaliza la existencia de la propiedad horizontal, o bien en un documento público inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta última es la opción más aconsejable: el cumplimiento de los Estatutos es obligatorio para los vecinos que los suscribieron y para sus sucesores o herederos, pero, una vez registrados, afectarán también a terceras personas (inquilinos, nuevos compradores de los pisos o locales...). ¿Cuál es su contenido?    Enumeraremos a continuación algunas de las disposiciones que pueden recoger los Estatutos, aunque cada comunidad puede añadir las que considere necesarias, siempre que no contravengan la Ley. Del inmueble en general    A veces, se incluyen en los Estatutos una descripción del inmueble, de sus servicios e instalaciones, de los pisos y sus anejos, además de las cuotas de participación asignadas, y una enumeración de los elementos comunes. De la transmisión de los pisos    Los Estatutos nunca pueden impedir que los propietarios de los pisos vendan éstos con libertad pero sí pueden establecer derechos de "tanteo" y "retracto" en favor de la comunidad:      - Así p.ej., si un vecino pone en venta su piso, cualquier copropietario que esté interesado en comprarlo tendrá preferencia, a igualdad de ofertas, frente a compradores externos. Con ello se respeta el derecho de los vecinos a "tantear";      - Si el que vende se salta esta norma, la venta puede anularse para que los vecinos interesados recompren el piso irregularmente vendido y ejerzan así el derecho de "retracto". Ahora bien, si el piso en venta está alquilado, la primera opción de compra debe cederse al inquilino, por delante de cualquier otro comprador. Del uso de pisos y locales    - En los Estatutos se puede decidir que los pisos sólo puedan usarse como residencia y no como consulta o sede de actividades profesionales, ni como pensión donde alojar huéspedes de pago, al menos por encima de determinado número.    - En cuanto a los locales, puede prohibirse la instalación de determinado tipo de negocios o pequeñas industrias cuyas actividades se consideren insalubres, peligrosas o contrarias a las buenas costumbres, aparte de las que la ley prohíbe. en general. También puede prohibirse la instalación de maquinaria molesta, o establecerse las condiciones para su uso (horarios, insonorización, etc.). De los elementos y los gastos comunes    Puede regularse el uso que ha de darse a patios, jardines, terrazas... Puede definirse lo tocante a los gastos generales, que han de pagarse con arreglo a la cuota de participación (forma de recaudación, etc.) y la contribución a eventuales gastos extraordinarios. Puede tolerarse la exención del pago de determinados gastos: p.ej. los gastos de vestíbulo, escaleras y ascensor, en el caso de los dueños de los locales, por no hacer uso de ellos. De los servicios    Puede regularse la creación de servicios comunes de interés general (limpieza, jardinería, revisión de instalaciones, etc.) y definirse las condiciones que ha de reunir el portero del inmueble. De las obras y la conservación del inmueble    Es posible poner ciertos límites a la modificación de los pisos y las instalaciones, cuando la estructura del edificio se vea afectada o se comprometa la apariencia arquitectónica. También puede regularse la eventual construcción de nuevas plantas y la realización de obras que alteren la estructura del edificio. Del gobierno y la administración    La comunidad tendrá sus propios órganos de gobierno, encabezados por un presidente, un administrador y un secretario. En los Estatutos se puede establecer el método de nombramiento, las condiciones que han de reunir estos cargos, las competencias de la junta en determinados asuntos... Del seguro de la comunidad    Es aconsejable que las comunidades cuenten con un seguro con el que hacer frente a posibles siniestros e indemnizaciones a terceros. En los Estatutos puede convertirse en obligatorio este seguro (los vecinos no podrán eludir el pago de la cuota) y regularse todo lo que le concierne. Del incumplimiento de las normas    Se pueden fijar sanciones a los infractores de las normas de los Estatutos. ¿Quién elabora los Estatutos?    - La Ley permite que los Estatutos sean elaborados por el constructor o el propietario único del inmueble antes de que se empiecen a vender los pisos, con lo que en este caso vendrán impuestos a los compradores.    - Otra posibilidad es que sean elaborados por el conjunto de propietarios existentes (bastaría con un solo propietario y el dueño del resto del inmueble) y que sean aprobados por unanimidad. ¿Cómo se modifican?    Para modificar lo establecido en los Estatutos, es preciso actuar de la misma manera que cuando se constituyeron. Habrá que convocar a todos y cada uno de los propietarios existentes, anunciar expresamente el objeto de la convocatoria y aprobar cada cambio por unanimidad. ¿Qué problemas pueden entrañar?    Es probable que con el paso del tiempo, los habitantes de una casa aprecien las deficiencias de algunas de las normas de los Estatutos y quieran modificarlas, o crear otras nuevas. Bastaría que un copropietario se negara a la adopción de una modificación de los Estatutos para que ésta fuera rechazada. Pueden surgir problemas asimismo con personas recién llegadas, cuando los Estatutos no son públicos. P.ej. un inquilino instala una consulta en el piso que acaba de alquilar, ignorando que está expresamente prohibido.    Si los Estatutos están recogidos en un documento privado - y por tanto de difícil consulta -y al inquilino no se le ha hecho saber este particular al firmar el contrato de arrendamiento, los miembros de la comunidad no tendrán más remedio que soportar la consulta, salvo que la actividad sea dañosa para la finca o contravenga las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas.    Una buena forma de evitar estas situaciones sería incluir en los contratos de venta o arrendamiento una cláusula en la que el futuro titular del piso declarase conocer las normas por las que se rige la comunidad. o Por ello, si usted piensa comprar o alquilar una vivienda y los Estatutos son públicos, pida una nota simple al Registro de la propiedad. Si no están inscritos públicamente, le conviene consultar al administrador de la finca o al presidente sobre cualquier tema respecto a los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior o mejor aún solicitar que le expidan un certificado con el contenido de los mismos. Fuente: Dinero y Fondos Noviembre 2003 Ocu Ediciones .